부동산/아파트

아파트 투자가 아직도 가장 좋은 재테크인 이유는, 부동산 폭락 현실화되는가? - 아파트 투자가치 얼마나될까? -

MCSS 2015. 4. 18. 12:29

안녕하세요? MCSS입니다.

 올 1분기 주택거래가 사상 최대라고 하던데.. 

부동산 경기가 과연 살아날까요? 

그래서 오늘 소개해드릴 내용은 아파트 투자에 대한 내용인데요. 

아파트가 과연 투자가치가 얼마나 있는지 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.







최근 부동산 폭락에 대한 우려가 커지고 있는데요. 

한국개발연구원에서 낸 보고서에 따르면 

당장 2~3년 후부터 부동산 폭락이 일어날 수 있다고 경고를 하고 있습니다. 


그렇다면 부동산 폭락을 주장하는 사람들의 근거는 무엇일까요? 

부동산 폭락을 주장하는 사람들의 첫번째 근거는 인구구조의 변화입니다. 

생산가능인구가 줄어들면서 일본의 버블이 꺼진 것과 같이,

 집값이 폭락할 것이라는 이야기입니다. 


두번째로는, 경제성장률이 당분간 크게 오를 일은 없어보이기때문에 

부동산 가격을 상승시킬만한 호재가 없다는 것입니다. 


마지막으로 주택 신규물량이 과다 공급되어 

이 공급마저도 소화하기 버겁다는 것이 부동산 폭락론자들의 주장인데요. 







이런 주장들은 사실, 선뜻 받아들이기 어렵습니다. 

생산가능인구가 줄어든다는 주장은 일견 맞는 말이긴 하지만, 

대신 소형평수가 대세가 되고, 고령층의 주택소비가 자연스럽게 조절되면서

 자연스레 수요와 공급이 맞아 떨어져가고 있습니다. 


여기에 소형평수는 인기가 많아지고 대형평수의 인기가 식으면서

 가격차가 많이 줄었기때문에 다시 평수를 넓혀가는 사람들까지 더해져 

전체적인 부동산 폭락을 생각하기에는 아직 좀 이릅니다. 







다음으로 경제성장률은 오르지 않지만, 

대신 유럽과 미국 등 해외 선진국의 양적완화덕분에 

전세계적으로 돈이 풀리고 금리가 아주 낮습니다. 


현재의 금리는 세계 2차대전이 발발하더 시절보다 낮다고 하는데요. 

이런 세계적으로 돈이 풀리는 추세에서는 

당연히 실물자산의 가격 상승을 기대할 수 있겠죠. 


현재 주식시장이 2100을 넘어가는 것도 이와 같은 맥락이라고 할 수 있겠습니다.

 반면에 한국 경제 자체의 저성장기조는 분명히 영향을 줄 것으로 보입니다. 

요약하면 세계에는 돈이 풀리는데,

 한국만 그 혜택을 못누릴 가능성이 크다는 이야기입니다. 







마지막으로 주택 신규물량의 과다공급에 대하여 얘기하면

 주택의 과다공급은, 부동산의 양극화를 부추길 것이라고 봅니다.

 입지가 좋지 않은 곳에 무리한 시공은 재고로 쌓일 확률이 높습니다.

 반면에 입지가 좋은 곳의 주택은 결국 가격이 오를 것으로 보입니다. 

우리 경제의 선행 지표로 항상 참조하는 일본의 부동산 시장을 살펴보면

 전국적으로 빈 집은 13%가량 되지만 매년 90만호정도의 주택이 신규공급됩니다. 


이 말인 즉슨, 도쿄 중심부 같은 핵심 부동산 가격은 끊임 없이 오르지만, 

도쿄 인근의 안좋은 입지의 부동산은 공실률이 올라간다는 이야기입니다. 

한국의 경우에 대입하여 생각해보면 어느정도 비교가 되실 수 있을 겁니다.









이런 부동산 폭락의 경고음에도 불구하고 아파트 투자 가치가 

아직도 가장 좋은 재테크일까요? 

저는 그렇다고 생각합니다. 

우선 아파트의 가장 큰 장점은 환금성입니다. 

아파트 거래하는 정도의 돈을 손쉽게 사고팔 수 있는 수단이 그렇게 많지 않습니다. 

거기에 낮은 금리를 활용하여 레버리지 효과를 기대할 수도 있는데요. 

담보대출이 쉽다는 점도 큰 장점입니다. 전세가가 매매가 턱밑까지 쫓아온 지금, 

얼마 되지 않는 돈과 담보대출을 이용하여 손쉽게 아파트 구매가 가능합니다. 


앞으로 전세가는 더욱 높아질 것이고,

 결국 전세라는 제도가 없어지고 월세시대가 도래하면 

아파트는 더욱 매력적인 월세상품이 될 것입니다. 

현재 대출금리는 2~3%대인데, 아파트 월세 전환율은 6% 가량 되기 때문에

 이자로만 차익을 볼 수도 있는 상황입니다.







그렇다면 어떤 아파트가 투자가치가 있는 아파트 일까요? 

저는 개인적으로 수도권에 투자할 곳을 물색하고있는데요. 

기본적으로 서울에 투자하는 것이 원칙이며

 경기도권으로 나갈 경우 남부는 시세가 이미 너무 많이 오른 상태이기때문에

 북부를 위주로 살펴봅니다. 


서울시내의 경우 역세권 위주로 살펴보는데요. 

역세권 중에서도 두개이상의 지하철이 지나가는 더블역세권을 주로 살펴보는 편입니다. 

일본의 경우도 더블역세권에 위치한 부동산은 쉽게 죽지를 않더군요. 

아파트 시공사와 세대수도 잘 살펴보아야합니다. 

어느정도 대형 건설사에서 지은 아파트이면서

 최소 500세대 이상의 아파트가 좋습니다. 


오늘 아파트 투자가치에 대하여 알아보았는데요. 

부동산 폭락론보다는 장기적 연착륙이 예상되기때문에 

단기적으로는 분명히 투자할만한 물건이 넘쳐나는 것이 사실입니다. 

발품 잘 팔아서 좋은 투자 할 수 있기를 바랍니다.