반전세 - 반전세란, 반전세 계산법(전세월세전환이율) 알아보기

안녕하세요? MCSS입니다.

오늘 살펴볼 주제는 요즘 부동산시장에서 핫한 반전세인데요. 반전세가 무엇인지 모르시는 분들을 위해 말씀드리면 반전세란 전세가를 전액 맡기고 집을 임차하는 기존 전세형식과 월마다 일정 수준의 돈을 지급하는 월세형식이 혼합된 형태로 일정금액의 보증금 + 월 지급금액으로 이루어지는 특이한 구조랍니다.

반전세가 등장한 이유는 전세제도와 관련지어 생각해볼 수 있겠는데요. 전세제도는 세계에 거의 존재하지 않는 제도입니다. 대한민국에 전세제도가 존재하는 가장 큰 이유는 집값의 상승이 담보되기때문인데요. 집주인 입장에서는 목돈을 받고 집을 빌려주면 집을 빌려주는 기간동안 시세의 상승을 기대할 수 있기때문에 전세제도가 존재할 수 있었습니다. 하지만 부동산 시장은 2008년을 정점으로 거래량이 급감하면서 시세가 더이상 오르지못하였습니다. 그렇기때문에 시세는 그대로이거나 살짝 낮아진 수준인데 전세가가 지속적으로 오르는 모양새가 나타났는데요.

이 과정에서 전세가는 미친듯이 오르는데, 이미 전세로 거주하고있던 사람들은 더이상 전세가를 올려주지 못할 지경에 처하게됩니다. 이래서 생긴것이 전세가는 그대로두거나 조금 올려주고 나머지 금액에 대해서는 매달 월세를 지급하는 반전세 방식입니다.

그렇다면 반전세 계산법은 어떻게 될까요? 반전세를 계산하려면 전세로 줘야되는 돈의 몇%를 매달 지급할 것인지 계산하여 금액을 확정지어야겠죠. 물론 수요와 공급이 지배하는 시장에서 얼마를 받아라 라고 정의는 할 수 없지만 법적 가이드라인을 알려드리자면..

2014년 개정된 주택임대차보호법에 따르면 전환율이 연 10% 혹은 한국은행 기준금리의 4배 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 되어있습니다. 그러므로 현재 한국은행 기준금리인 2.0%의 4배인 8%를 초과해서 월세를 받을 순 없습니다. 이런식으로 계산한 현재 월세는 요즘 연 5%~7%정도가 일반적인데요. 이를 공식화하면 아래 표와 같습니다.

월세 전환방법

전환금액 * 연 이자율 * 1/12

전세 전환방법

연 이자율 * 12 *1/12

자 그러면 실제 예시를 통하여 반전세가격을 도출해보겠습니다

 당신은 2억짜리 전세에 살고있습니다. 어느날 전세가가 올라서 5억이 되었습니다. 추가로 올려줄 전세금이 1억밖에없고 나머지 금액을 반 전세로 돌리고싶습니다. 월 얼마정도가 적정선이겠습니까?

총액 5억원 중 3억원을 박아놓고 나머지 2억원에 대한 월세를 도출해보면 되겠습니다. 연 이자율을 5%를 기준으로 잡았을때 2억이면 1년에 1000만원을 지불하면됩니다. 그러므로 한달에 약 80만원 가량의 월세를 지불하면 되겠습니다.(실제로 전세가가 한번 재계약할때 250%오르는 경우는 드물겠죠. 예시는 예시일뿐입니다.)

반전세가 생각보다 비싼데도 잘 나가는 이유는..

반전세 가격이 생각보다 비싼데도 잘 나가는 이유는 전세시장의 소멸이 다가오고 있기때문입니다. 현재 전세 공급은 집을 빚내서 갖고있으며 전세금으로 집값을 충당하는 사람들 일부에 불과합니다. 나머지 집주인들은 높아진 전세가를 반전세로 돌리면서 저금리 대신 안정적인 수입원으로 택하고 있습니다. 이런 이유때문에 이해관계가 맞아떨어져서 반전세가 잘 나갑니다.

Q. 5% 이자율, 너무 높지않나요?

A. 월세를 낸다는 것은 전세금에 대한 리스크를 줄여 깡통전세가 되지않는 리스크방지 효과가 있으며 기준금리는 2%지만 실제 1금융권에서 돈을 빌리려며 금리가 3.3%대에 형성되어있는데요. 전세를 위해서 돈을 빌리고 다시 그 돈을 집 주인에게 지불하는 방법보다 편의성에서 훨씬 뛰어나기때문에 반전세의 선호가 곧 반전세의 이자율을 만들어낸 것이라고 할 수 있겠습니다. 물론 시장에 반전세가 공급이 많아지면 이율은 내려갈수 있습니다.