아파트 투자 - 아파트 투자가치, 아파트 투자비교하기, 아파트 매매의 특징은?

안녕하세요? MCSS입니다.

오늘 알아볼 것은 아파트인데요. 아마 이글 보는 여러분들 중 많은 분들이 아파트에 거주하고 계실겁니다. 아파트는 단순히 주거의 가치뿐만아니라 투자의 수단으로도 인식되었는데요. 2000년 초반부터 엄청난 아파트값 상승은 빈부격차를 말도안되도록 늘려놓았는데요. 이때 아내모(아파트값내리기모임)라는 카페까지 생길정도로 사회적 반향이 컸습니다. 하지만 2006년 대세상승이 끝난 이후로 아파트값상승이 둔화되더니 2008년 서브프라임으로 고점에 비해 빠진 가격으로 유지가 되고 있습니다. 이때 하우스푸어가 대량 생산되었고 그로인해 최근 이들을 구제하기위한 LTV 완화까지 후속 조치가 이루어지고있습니다.

그렇다면 2014년의 부동산투자는 어떤방식으로 해야 옳을까요?

아파트 투자가치는 얼마나될까요?

한번 알아보겠습니다.

1. 아파트 투자가치, 얼마나있을까?

위에 말씀드렸듯이 아파트는 이미 대세하락이 진행되었고 현재 횡보상태입니다. 또한 수많은 하우스푸어때문에, 금리도 함부로 올리지 못하는 상황이 되었는데요. 이럴때일수록 심층적으로 분석하고 투자를 하는 것이 중요합니다. 

최근 아파트 가격에서 가장 주목할만한 시그널은 매매가 대비 전세가입니다.

수도권 아파트 전세가 비중 12년만에 최고…57.21%

기사내용 중 심지어 지방은 매매가 대비 전세가가 70%에 가깝다고 하는데요.

이러한 현상의 이유는 무엇일까요?

가장 먼저 생각해보아야 할 점은 전세라는 제도의 본질인데요.

전세는 부동산의 소유에게 일정한 금액을 맡기고, 그 부동산을 일정 기간 동안 빌려쓰는 행위를 전세라고 합니다. 기간이 끝나고 일정한 금액을 전부 돌려받습니다.

그런데 이런 제도는 집주인에게 절대적으로 손해입니다. 일정한 돈을 받고 맡기면서 아파트를 쓸 권리를 빌려주는 일이니까요. 문제는 아파트를 수리 파손을 해결하고 세금도 내는데, 왜 이런 일을 집주인은 할까요?

이유는 아파트의 가격 상승에 대한 기대때문입니다.

6억짜리 집을 2억주고 빌려줬는데 2년후에 집값이 10억이 된다면?

이 자체로 엄청난 투자아닙니까? 반대로 당신이 2천만원주고 산 자동차를 2년간 1000만원을 받고 빌려준 후 2년후에 1000만원을 돌려줘야한다면 이런 거래를 하는사람은 없겠죠.

그렇기때문에, 이제 전세제도는 서서히 없어지고 반전세(일정금액은 전세에 월 얼마씩 부담하는 형식) 및 월세가 유행하기 시작하였습니다.

최종적으로 반전세가 현재 전세제도와 월세제도의 합의점이라고 할 수 있겠습니다.

전세는 집값 상승에 대한 기대가 없기때문에 주인들이 놓지 않으려 할 것이고,

월세는 현재 최소 5억인 집을 현행 금리(2.25%)만큼만 지불한다고 해도 월 100만원정도되는 돈을 월세로 지불해야합니다. 이는 가계에 너무 부담이 되는 금액입니다.

그러므로 합의점인 일정금액은 전세금액으로 충당하고 나머지금액을 월세로 내는 반전세제도가 활성화 될 것으로 보이는데요. 

왜이렇게 반전세제도에 대한 내용을 구구절절 설명드렸냐면 이는 아파트의 투자와 직결되는 문제이기 때문입니다.'

현재 집값이 횡보상태이지만, 앞으로 반전세로 돌파구를 찾을 수 있기때문에 충분한 투자가치가 있다는 점을 강조하고 싶었습니다.

그럼 아파트라고 무조건 다 투자의 성공이 가능할까요?

그런것은 아닙니다. 그렇다면 어떤 방식으로 아파트에 투자해야 아파트 투자가치가 충분한 아파트에 투자할 수 있을까요??

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1. 소형평수

2. 아직 상승하지 않은 지역

3. 500세대 이상 메이커아파트

소형평수가 유망한 이유는 그만큼 반전세를 놓을 수 있는 여건이 됩니다. 과연 자가를 갖지않고 사는 사람들 중 대형평수에 반전세를 부담할만한 능력이 있는 사람들이 있을까요?

다음으로 아직 상승하지 않은 지역이 유망합니다. 경기도로 치면 남부는 대부분 너무 가격이 올랐죠.. 근데 반대로 경기도 북부는 유망하지만 아직 상승하지 않은 지역들이 많습니다.

마지막으로 500세대 이상의 메이커아파트입니다. 아파트의 메이커가 뭐가중요하냐 싶지만 주식에도 대장주가 있듯 아파트도 유명한 아파트가 시세를 주도합니다. 또한 500세대 이상의 세대는 시세를 형성하는데 유리한 조건이 됩니다. 빌라와 아파트의 같은 동네라도 시세차이를 생각하면 쉽지요.

2. 아파트 투자 비교하기 및 아파트 매매의 특징

아파트 매매의 특징이라고하면 현금화가 확실하며 담보대출도 많이해주기때문에 왠만하면 손해가 없습니다. 특히 LTV 상승으로 집을 구매하기는 더더욱 쉬워졌는데요. 어느정도 시간이 지나면 이 정책에 대한 시장의 반응이 나올텐데요. 급매물건이 많이 나온다면 유망지역을 살펴보고 있다가 투자하시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

물론 그전에 적어도 자본금은 가지고 시작해야한다는건 잊지말아주세요.

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이상으로 포스팅을 마치겠습니다.