안녕하세요? MCSS입니다.
오늘 살펴볼 주제는 상가투자입니다. 상가투자로 성공하여 임대업자로의 전직은 월급쟁이들의 꿈이라고 할 수있는데요. 무작정 투자에 나섰다가 평생 모은돈이 묶여버리는 슬픈 상황이 발생할 수 있으니 선택은 신중에 신중을 거듭하여 택해야합니다.
상가를 투자하는 방법은 크게 세가지로 나뉩니다. 먼저 첫번째는 매매를 통해 기존상가를 투자하는 방법입니다. 지역에 부동산에 가면 있는 매물로 보통 거래를 하는데요. 이러한 방법으로 하는 투자는 처분수익보다는 임대수익을 목적으로 접근하게됩니다. 단순히 몇%의 수익률보다는 미래 투자가치까지 고려하여 가격을 책정하기때문입니다. 이런 투자방식을 택하게 된다면 장점은 상가 주변을 직접 확인하고 인근 상가의 임대, 매매가를 보고 나의 투자가 오버페이인지, 적절한 가격인지 결정이 가능하기때문에 투자 리스크를 줄일 수 있습니다. 하지만 단점이라면 지방의 상권은 변화가 빠르기때문에 기존 상권이 무너지는 경우가 있기때문에 투자한 금액을 고스란히 손해를 볼 수 있습니다. 반대로 좋은 입지의 상가는 매물이 아예없는 경우도 많고, 있더라도 투자가치를 고려하여 엄청난 금액을 부르기때문에 수익률이 얼마안되는 경우가 많습니다. 오죽하면 서울 핵심지역의 건물을 파는 경우는 주인이 갑자기 죽었는데 상속세가 비싸거나 주인이 노름에빠진경우밖에없다는 말이 있을정도입니다.
이런 방식을 탈피하기위해 사용하는 투자방식이 경매, 공매를 통한 상가투자입니다. 요새는 경매나 공매가 상당히 보편화되있어서 상가에 새로 진입하려는 분들이 이런 방식을 많이 이용하고있는데요. 경매나 공매를 통한 투자는 주변의 상권을 직접 분석할 수 있으며 낙찰가가 시세보다 낮게 나올 확률이 높기때문에 투자수익률이 높으며 경매물건을 전국에 걸쳐 인터넷으로 확인할 수 있다는 장점이 있겠죠.
마지막으로 세번째방법은 기존 상가가 아닌 새로 분양하는 상가를 분양받는 방법입니다. 주로 신도시가 새로 형성될때 쓰는 이 방법은 초기에 저렴한 가격으로 접근이 가능하나 상권이 생각대로 안크거나, 상가가 지나치게 과잉공급될 경우 시세가 오히려 내릴 수도 있기때문에 적정 수준에 다다랐을때 건물을 넘겨버리는 통큰 결단력도 필요하기때문에 초보자들에게는 추천하기 힘든 방법입니다.
상가를 투자할때 유의할점으로는 첫번째로 되도록이면 건물을 통째로 사야한다는 것입니다. 지분투자는 결국 이 땅이 내땅이 아니기때문에 시세차익이라는 부분에서 매우 불리합니다. 또한 절대 피하셔야할 것이 대형 쇼핑몰 내 점포를 분양받는 것인데, 이런 경우는 정말 피하셔야합니다. 관리비 명목으로 월 얼마씩 내야하는데 월세가 나가지 않는 경우 이러한 금액을 전부 주인이 떠맡아야합니다. 결국 월세를 내고 가게를 가지고 있는 형국이 되는데요. 이런 상황에 처하게 된다면 대형업체가 접근하여 얼마 지나지 않아 관리비정도 내주고 월세를 놓게되는데요. 요새 서울시내 대형쇼핑몰에서도 종종 일어나는 현상입니다.
두번째로 유의해야할 점은 수익률 보장의 함정에 유의하셔야합니다. 상가 분양 후 수익률을 보장해준다는 광고를 심심찮게 보셨을겁니다. 관련된 기사가 워낙많으나 가장 많은 유형으로는 수익률을 보장해준다며 투자자를 모집한 후 치고빠지는 어처구니없는 방식의 사기방법이 있는데요. 언제나 투자에 100%는 없다는 것을 명심하시기바랍니다.
이상으로 포스팅을 마치겠습니다.